Quando ci si appresta ad acquistare una proprietà, sia essa adibita a uso residenziale o commerciale, è essenziale prestare attenzione a numerosi dettagli, che a volte possono rivelarsi insufficienti. Ecco una guida dell'avvocato Luca Santarelli, esperto in questioni condominiali, per ottenere una guida sui primi passi da compiere.
"In sintesi, è fondamentale seguire un protocollo di indagine e raccogliere informazioni per evitare di acquistare non solo l'immobile, ma anche potenziali problematiche suscettibili di compromettere la tranquillità e le finanze. La prima categoria di informazioni riguarda aspetti tecnici e legali, come ad esempio eventuali debiti legati alla proprietà in oggetto, la morosità del venditore condomino e l'ammontare di tali debiti. È altresì importante conoscere l'esistenza di delibere riguardanti lavori di manutenzione approvati o imminenti decisioni in tal senso. Infine, è consigliabile verificare la presenza di controversie legali pendenti. Perché tutto ciò è cruciale?"
"La risposta è semplice: i debiti accumulati nei due anni contabili precedenti la compravendita coinvolgono solidalmente anche il nuovo proprietario. Allo stesso modo, se il vecchio condomino non ha saldato i lavori già approvati, il nuovo acquirente è tenuto a coprirne i costi. Questo vale ancor di più nel caso in cui tali lavori debbano ancora essere approvati."
Ci sono altri aspetti da considerare?
"Numerosi. Ad esempio, è importante sapere se nel condominio risiedono famiglie o individui che possono creare disagi nella vita quotidiana. Situazioni come l'accensione sistematica di sigari o sigarette negli spazi comuni, la formazione di colonie di piccioni o inquilini che disturbano durante la notte sono problematiche che richiedono massima attenzione e interventi mirati per fornire aiuto. Tuttavia, per chi sta acquistando, queste caratteristiche sono intrinseche alla struttura. Infine, l'acquirente deve essere ben informato sul regolamento eventualmente esistente, specialmente se l'uso desiderato dell'immobile richiede licenze o permessi per verificare la compatibilità con il condominio scelto."
E dopo la vendita, come si gestiscono gli oneri condominiali preesistenti?
"Dopo aver finalizzato l'acquisto, il venditore deve inviare una copia autentica del rogito notarile all'amministratore, liberandosi così definitivamente degli oneri condominiali. Fino a quando questo passaggio non è completato, il venditore potrebbe essere chiamato a pagare le spese condominiali successive all'acquisto in caso di morosità del nuovo proprietario, come stabilito da una norma chiara tra le disposizioni attuative del Codice civile. Allo stesso tempo, il nuovo proprietario deve fornire tutti i dati all'amministratore per aggiornare il registro dell'anagrafica condominiale."
Ristrutturazioni
Per quanto riguarda le ristrutturazioni in un condominio, esistono regole precise: "È obbligatorio informare l'amministratore e non è garantito che si possa effettuare qualsiasi intervento desiderato. Gli interventi non devono mai compromettere decoro, stabilità e sicurezza del condominio (art. 1122 del Codice civile)."
Rumori "intollerabili"
Se si verificano disturbi da parte di un vicino rumoroso (ad esempio, spostamento di mobili tra le 6 e le 23), come intervenire? "I 'rumori' fastidiosi e irritanti non sono contemplati dalla legge, che punisce solo quelli 'intollerabili'. È quindi necessario che un tecnico misuri il rumore e stabilisca se è effettivamente intollerabile o semplicemente molto fastidioso."
Compravendita
"Chi vende è tenuto a pagare gli oneri condominiali ordinari fino al giorno del trasferimento del diritto e quelli relativi alle opere straordinarie deliberate prima della vendita. Tuttavia, è consigliabile chiarire questi aspetti nelle clausole contrattuali, ad esempio, stabilendo chi si assume la responsabilità delle opere straordinarie deliberate ma non ancora appaltate."
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